Villány: mélyül a szakadék

Több vállalkozás, ugyanannyi vendég

Kevés olyan ember él Magyarországon, aki a Baranya megyében található Villány nevének hallatán ne asszociálna azonnal a finomabbnál finomabb (vörös)borokra. Akinek már volt lehetõsége arra, hogy ne egy fõvárosi étteremben, hanem „helyben” kóstolja meg a méltán híres nedût, az vélhetõen jó szívvel ajánlja ismerõseinek a mediterrán hangulatú városka pincéit, fogadóit. Így van ezzel Maul Zsolt is, aki különösen érdekelt ebben, hiszen õ is azok közé a vállalkozók közé tartozik, akik szõlõtermesztésbõl és a vidéken egyébként évszázadok óta õshonos gyümölcsbõl készült bor értékesítésével keresi a kenyerét. Ami a Maul Pincészet és Sváb Kisvendéglõ tulajdonosának állítása szerint mostanában egyre nehezebb feladat, fõleg akkor, ha az övéhez hasonló, kisebb vállalkozás tulajdonosaként próbál helyzetbe kerülni a „mindegy mennyi” alapon gazdálkodó nagyvállalkozásokkal szemben.

„Tavaly ilyenkor kétszer nagyobb volt a forgalmunk, talán az õszi idõszak, a Vörösbor Ünnepe hoz majd némi változást” – mondta Maul Zsolt, aki szerint a Villányba látogató vendégek száma nem, viszont a Villányban pincészetet nyitó vállalkozások száma változott. „Ugyanannyi vendég jön, csak a több fogadó nyílt, így jobban szétszóródnak, az elsõsorban finom borok, és a messze földön híres vendégszeretet miatt érkezõ turisták. Pedig nem olcsó mulatság pincét nyitni Villányban: egy a pincesoron található 50 négyzetméteres romos ingatlanért 15-20 millió forintot kérnek, de erre még bõven kell költeni. Ez csak egy kereskedelmi célra is alkalmas, 50 négyzetméteres romhalmaz ára. A felújítás és a vendéglõ kialakítása további milliókat emészt fel, ami a jelek szerint nem biztos, hogy hamar megtérül.”

„Nehéz versenyben maradni”

„Ha nem lenne pincém, ilyen körülmények között biztosan nem vágnék bele. Az árak olyan szinten elszaladtak, hogy nagyon nehéz versenyben maradni” – állítja Maul Zsolt, aki a Villányba érkezõ milliárdos beruházások megjelenésével magyarázza a valóban csillagászati árakat. A pincéket, fogadókat ráadásul nem elég megvenni és kipofozni, meg is kell az tölteni minõségi, tradicionális villányi borokkal. A villányi hegy oldalában található termõhelyek közül a Jammertál, az Ördögárok és a Kopár-dûlõ számít „felsõkategóriás” vidéknek. Itt – egyes információk szerint – 10-15 millió forintot kell fizetni egyetlen hektár földért. Ez persze a Maul pincészethez hasonló kisvállalkozások számára, ha nem is megfizethetetlen, de anyagilag megterhelõ, ezért õk a két hektár saját terület mellett bérleti szerzõdést kötöttek egy prémium kategóriás szõlõt termesztõ tulajdonossal. A 16 hektáros területrõl származó szõlõ kilóját 160-300 forintos áron vásárolják. Az ilyen alkalmon egyébként Maul szerint kapva kapnak a borászok.

Tíz év múlva 20 milliót érhet

„Nagyon nehéz éven vagyunk túl” – mondja Günzer Tamás, amikor az idei termésrõl faggatom. A precizitásra és – kollégáihoz hasonlóan – a maximumra törekvõ, tapasztalt borász szerint idén súlyos gombafertõzések nehezítették a termelõk dolgát. Günzer Tamás ugyanakkor hosszasan és büszkén ecseteli, hogy ha minden a tervek – és az idõjárás elõrejelzések – szerint alakul, akkor a tavalyihoz hasonló kiváló minõségû termésre számít. A vállalkozását 1991-ben indító, végzettsége szerint mezõgazdasági mérnök ma már 15 hektáron gazdálkodik: „szõlõterületeink a villányi Jammertál, Csillagvölgy valamint a nagyharsányi Dobogó, Kenderföld és Várerdõ dûlõben, új ültetvényeink pedig a villányi Ördögárok és a nagytótfalusi völgyi dûlõben vannak” – olvasható a neves borász honlapján, aki nem titkolja, hamarosan kétszer ekkora területen fog szõlõt termeszteni. Arról nem szívesen beszél, hogy a 2006-ban kivágott erdõért mennyi pénzt fizetett, csak annyit árul el, hogy „nagy költségekkel járó, de hosszú távon – számításai szerint 10 év múlva – megtérülõ összegrõl van szó”.

Az erdõkivágás, a kihajtott gyökerek kiszedése, elásása, majd a felsõ humuszréteg leszedése után Günzer Tamás idén tavasszal fogja elültetni az elsõ tõ szõlõket. Ezeket négy év múlva lehet majd szüretelni, de ha ez az idõ eltelt Günzer Tamás szerint a Kisharsányi területrõl származó szõlõbõl is csúcsborokat fognak készíteni. Nem beszélve arról, hogy a már szõlõtermesztésre alkalmas területen, egy hektár föld 20 millió forintot ér majd. „A legolcsóbb helyeken is 10 millió forintot kérnek egy hektár földért, de például az Ördögárokban 25-30 millióba is kerülhet egy ugyanekkora, termõföld” – ismerteti a megdöbbentõ számokat a borász. Az, hogy már csak az erdõk és bozótosok kiirtásával lehet Villány közelében szõlõtermesztésre alkalmas területet kialakítani, jól mutatja, hogy fogyóban vannak a kiváló klímával és természeti adottságokkal rendelkezõ térség földjei. Ezt Günzer Tamással egyetemben a többi megkérdezett borász is alátámasztotta. „A déli lejtõ elfogyott, elõbb utóbb a Siklós és Hegyszentmárton közötti területet is beültetik”.

A „borsor” a lényeg

Ha villányi mértékkel számolunk, akkor körülbelül egy hektár középkategóriás helyen terpeszkedõ termõföld áráért (14 millió forint) kaphatunk egy 61 négyzetméteres, két és fél szobás, felújításra szoruló, társasházi téglalakást, kis udvarral és garázzsal. A mindössze 2631 lelket számláló településen, egyébként több mint 200 család foglakozik valamilyen formában borértékesítéssel, vagy éppen vendéglátással. Nekik, ha helyben szeretnének költözni, akkor egy 80 négyzetméteres háromszobás, vegyes építésû családi házért, kicsit kevesebb, mint 9 millió forintot kell fizetniük. Igaz, ehhez „jár még” melléképület és pince is, valamint egy 427 négyzetméteres telek. De ennél jóval drágább ingatlanok is vannak a piacon. Például egy 48 négyzetméteres családi házért, ami a Fõ utcán van, 13 és fél milliót kérnek. Egy szintén a központban található, szoba plusz nappalis, 53 négyzetméteres, újszerû téglalakást majdnem 8 millió forintért lehet megvenni. A villányi ingatlanárak között szemezgetve is szembetûnõ hogy minden a borutca, a borsor, vagy a szõlõtermesztés körül forog. Például egy „a történelmi pincesorhoz közel, a hegy lábánál” található 1844 négyzetméteres belterületi közmûvesíthetõ (!) építési telket 27 millió forintért hirdetnek, de egy borsoron található pince ára vetekszik az egyszobás garzonéval: egy felújításra szoruló pince (ami egy 38 négyzetméteres helyiségbõl, és egy 21 négyzetméteres pincébõl áll, 7, 2 millió forintba kerül, míg egy 84 négyzetméteres borospince felszereléssel együtt 8, 7 millióért vihetõ. Azt a megkérdezett ingatlanos is megerõsítette, hogy a „borsortól” való távolságnak nagyon markáns szerepe van a villányi ingatlanárak alakulásában. Akik elsõsorban kereskedelmi célból keresnek ingatlant, azok minél közelebb, akik viszont lakóingatlant szeretnének vásárolni, azok valamivel távolabb nézelõdnek. „Nem mindenki bírja a folyamatos fesztiválhangulatot, és hangoskodást, így adott esetben hátrány is lehet, ha valaki a Fõ utcán árulja a lakását” – állítja Kemenes Péter, a City Cartel munkatársa.

Egyedül nem megy

„Sajnos Villány életkorfája kezd elöregedni, és egyre többen – elsõsorban a fiatalok – kiköltöznek a településrõl” – mondta Horváth Szabolcs, az önkormányzat Mûszaki Csoportjának vezetõje. Ennek a folyamatnak a feltartóztatása érdekében, a városvezetés 2007. évben elfogadott koncepciója értelmében, egy több mint négyhektáros területet szeretne családi házak építésére alkalmas telkekké alakítani. „A megvalósítást megnehezíti, hogy egy ekkora volumenû beruházást nem tudunk önerõbõl finanszírozni, és ebben a ciklusban már nincs olyan EU-s pályázat, amely lehetõvé tenné, hogy megvalósítsuk ezt az elképzelésünket. Így befektetõket keresünk” – mondta Horváth Szabolcs. A jelenleg mezõgazdasági területként „funkcionáló”, Villány virágos mögötti, a Magyarbólyi út mellett található terület közmûvesítése már csak azért is sürgetõ feladat, mert a helyiek nem szívesen költöznek társasházba. „Épült 3-4 ilyen típusú ingatlan, de nem volt túl népszerû. Aki a bor városában képzeli el a jövõjét, az saját építésû, zöld hátsókerttel rendelkezõ családi házban szeretne élni” – magyarázza az okokat Horváth Szabolcs.

Nem csak az elvándorlás megakadályozása, az öregedõ lakosság, vagy a helyiek igényei miatt van szükség a baranyai település rendezési tervének felülvizsgálatára. Horváth Szabolcs elmondta: Villánynak nagyon kevés lehetõsége van arra, hogy terjeszkedjen, hiszen a régmúltban kialakult településszerkezet ezt nem teszi lehetõvé. „Városunkban tömbbelsõk értékelõdnek fel, új igények jelentkeznek, és felerõsödtek a boridegenforgalmat szolgáltató funkciók is. Azonban a város jelenleg hatályban lévõ rendezési terve nem engedi a tömbbelsõkben található szõlõterületek védelme érdekében a beépítéseket, és a csapadékvíz elvezetése is sok fejtörést okoz a számunkra” – sorolja a nehézségeket Horváth Szabolcs.

„Ennek az ellentmondásnak a feloldása komoly kihívást jelent, hiszen azt sem szabad elfelejteni, hogy Villány a szõlõtermesztésbõl, borkészítésbõl valamint az ehhez szervesen kapcsolódó borturizmusból él. Az itt mûködõ 320 vállalkozásból szinte kivétel nélkül mindegyik kapcsolódik a szõlõtermesztéshez.” – ismerteti a város problémáit Horváth Szabolcs, aki szerint elkerülhetetlen a tömbbelsõk jövõjének meghatározása, újradefiniálása. A fentiekbõl is látszik, hogy bizonyos értelemben küszködik a város ezzel a helyzettel, ugyanakkor az sem véletlen, hogy a tradicionális villányi vörösborfesztiválon a legerõsebb szombati napon akár 9-10 ezren is megfordulnak. „Nyugodtan kijelenthetjük, hogy egyre több vállalkozás, több százmillió forintos befektetést igénylõ beruházás választja a kiváló adottságokkal rendelkezõ települést. Ugyanakkor sajnálatos, hogy a kis- és nagyvállalkozások közötti szakadék egyre mélyebb, és ez olykor konfliktushoz, a korábban összetartó közösség szétzilálódásához vezethet” – mondta Horváth Szabolcs.

Forrás:
ingatlanmagazin.com
http://www.ingatlanmagazin.com